こんにちは。子どもたちとプールに行った際に5時間泳ぎ続けてヘトヘトになったみつやまです。
本日は長期優良住宅についての整理したいと思います。
前々職の時から当たり前のように標準採用してきた長期優良住宅ですが、今一度、その内容を確認したいと思います。
日本の住宅は長持ちしない？
日本では、取り壊される住宅の平均築年数は約30年と言われています。
これはイギリスの約75年、アメリカの約55年と比べると非常に短いです。
また、日本では1981年以降に建築された住宅が6割を占め、1950年以前に建築された住宅は5％未満です。
これに対し、イギリスでは1950年以前に建築された住宅が４割を超えるなど、長期にわたって住宅が活用されています。
自然災害の発生頻度や歴史的背景が異なりますので単純には比較できませんが、日本では住宅が短い期間で取り壊されていることが分かります。
「作っては壊す」
これは環境的によくありませんので、住宅を長持ちさせる必要があります。
引用：長持ち住宅の手引き
長期優良住宅制度とは？
長期優良住宅制度は、日本において長期間にわたり良好な状態で住み続けることができる住宅を普及させるための制度です。
2009年（平成21年）6月4日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行され、この制度が開始されました。
令和4年度末で累計147万戸以上が認定を受けています。（実績数は新築、増築・改築および既存の合計）
認定戸数は年間１０万戸程度で推移しており、新築される一戸建て住宅の約４戸に１戸は長期優良住宅の認定を取得しています。
引用：長期優良住宅認定制度の概要について
令和５年の発表では、新築戸建て住宅の認定実績は111,262戸で、新設住宅着工戸数に対する割合は31.3％に達しました（４年連続増）。
引用：国土交通省 報道発表資料
認定基準について
長期優良住宅の基準は以下の通りです。
難しそうに見えるかもしれませんが、実際はそんなにハードルが高いものでもなく、住宅を建てる立場になると、どれも当たり前の基準だと分かります。
〇劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること
→劣化対策等級３・構造の種類に応じた基準
…防腐・防蟻・防水・防湿・換気などの措置をおこなうこと
…木造の場合は床下・小屋裏点検口設置など
〇耐震性
地震に対し、倒壊を防ぎ損傷を抑えること
→耐震等級２（壁量計算の場合は等級３）
…耐震１や壁量計算の等級２は、継続して住むには不十分です。
〇省エネルギー性
必要な断熱性能等の省エネルギー性能を確保すること
→断熱等性能等級５かつ一次エネルギー消費量等級６
…断熱はZEH程度（樹脂サッシ採用すればクリア可能な水準）
…一次エネルギー消費量はBEIを0.8以下に（効率の良い空調・照明・給湯器などを採用すればクリア可能な水準）
〇維持管理・更新の容易性
構造躯体よりも耐用年数が短い設備配管について、維持管理（点検・清掃・補修・更新）を容易に行えるように
→維持管理対策等級3
…給排水管やガス管など、メンテナンスしやすくする
〇可変性（共同住宅）
居住者のライフスタイルの原価に応じて、間取りの変更が可能であること
→躯体天井高さ2650㎜以上
〇バリアフリー性（共同住宅）
将来のバリアフリー改修に対応できるようにしておくこと
→高齢者等配慮対策等級3
〇居住環境
良好な景観の形成、居住環境に配慮されたもの
→申請先の所管行政庁に確認が必要
…あとは計画道路が通る予定の立地なども長期的に建物があっては困るので認定されない可能性があります
〇住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
→一戸建て75㎡以上（ひとつの階が階段除く40㎡以上）
…3階建て狭小住宅の場合、面積要件を満たせない場合があるので注意
〇維持保全計画
建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等の計画を策定すること
→定期的な点検・補修等に関する計画を策定
…構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分、給排水設備について
〇災害配慮
自然災害による被害の発生の防止、軽減に配慮すること
→災害発生のリスクのある地域においては、そのリスクの高さに応じて、所管行政庁が定めた措置を講じる
…土砂災害特別警戒区域は除外。周辺の災害の危険性が高いエリアは注意が必要
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅（新築）の認定を受けた住宅は、補助金、住宅ローンの金利引き下げ、税の特例や地震保険料の割引等を受けることができます。条件等は、入居される次期などによって異なりますので、詳細は最新情報をご確認ください。
〇住宅ローン金利引き下げ
フラット35S（ZEH）の場合、当初5年間1.0％引き下げ。
その他銀行も独自で金利引き下げキャンペーンを行っていることがあります。
〇住宅ローン減税：限度額が拡充
省エネ基準適合住宅（断熱等級4）：4000万円
ZEH水準省エネ住宅（断熱等級5）：4500万円
長期優良認定住宅（断熱等級5＋一エネ消費等級6）：5000万円
〇認定住宅等新築等特別減税控除（投資型減税）
上限額650万円※住宅ローン控除との併用不可
〇登録免除税の税率引き下げ
保存登記：0.05％引き下げ
移転登記：0.1％（戸建）・0.2％（マンション）引き下げ
〇不動産取得税：課税標準からの控除額増額
100万円控除額UP：1300万円
〇固定資産税：減税期間の延長
2年延長：（戸建）5年・（マンション）７年
〇地震保険：保険料割引
耐震等級３：50％割引
耐震等級２：30％割引
〇補助金「子育てエコホーム」：受給額拡充
長期優良住宅：100万円
ZEH水準住宅：80万円
まとめ
以上、長期優良住宅の実施経緯、認定基準、メリットについてまとめました。
個人的には長期優良住宅を取得するかどうかというよりも、これらの基準については当たり前の基準と思いますがいかがでしょうか？
建築会社選びのひとつの指標として、長期優良住宅を取得するには工事費があがるかどうか。確認してみるには良いかも知れませんね。
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